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成功案列 Case
2019 - 09 - 03

项目建设

项目建设是指具有独立的行政组织机构并实行独立的经济核算,具有设计任务书,并按一个总体设计组织施工的一个或几个单项工程所组成的建设工程,建成后具有完整的系统,可以独立的形成生产能力或使用价值的建设工程。

按国家的规定,基本建设程序包括:项目建议书、可行性研究报告、初步设计、开工报告和竣工验收等工作环节。根据以上几个建设程序,可以将建设项目分为项目前期工程阶段、施工管理阶段、竣工验收三个阶段。按照国家的规定必须严格执行以上各工作阶段的工作要求,确保国家项目建设资金的有效使用,充分发挥效益。任何部门、地区和项目法人都不得擅自简化建设程序和超越权限、化整为零进行项目审批。


立项阶段

项目建议书的编制是根据国民经济和社会发展长远规划结合行业和地区发展规划的要求提出和编制的。我们在编制项目建书时应符合国家的产业政策和我县发展四大支柱产业、培育县域经济、壮大财源建设、加强基础设施建设这一主导原则来进行。项目建议书编制出来后,要及时报送政府行业主管部门和投资主管部门审批。通过对项目建议书的审查论证后,即可批准该项目立项。批准立项的主要依据是先有法人后有项目,项目要符合中长期发展规划和国家产业政策要求,要符合发展经济的指导思想和原则要求。

项目建议书的主要内容是:

1、项目法人是谁;

2、为什么要建设这个项目,其建设的必要性和依据是什么;

3、建设条件是否成熟;

4、建设内容及规模是什么,包括产品方案的设想;

5、投资估算和资金筹措方案;

6、简单经济评价和分析。


可行性研究

可行性研究阶段主要内容是在项目勘察、试验、调查研究及详细技术经济论证的基础上编制出可行性研究报告。可研报告主要阐述项目在技术上是否可行和经济是否合理,反映出投入与产出的关系,一般说产出大于投入则项目可行,反之,则不可行。可行性研究报告的主要内容是:

1、总论。包括项目建设的背景、建设的必要性和依据等:技改项目还要分析说明企业现状和技改的原因等;

2、建设条件;

3、市场预测;

4、建设地址选择方案;

5、主要建设内容及规模和产品方案、技术方案等;

6、环境保护;

7、劳动定员及培训计划;

8、投资估算及资金来源和构成;

9、财务评价和国民经济评价:

10、结论及建议。


评估批准阶段

可行性研究报告是投资者根据项目的咨询评估情况对项目最终决策和进行初设计的重要文件。可研报告编制出来后,要及时报送发改局和行业主管部门或投资者进行审查和评估论证,论证通过后,即可上报审批。一经批准后,不得随意修改和变更。同时,可行性研究报告又是银行信贷评估和信贷立项的主要依据。

四、项目初步设计和技施设计阶段

根据可行性研究报告及其批准文件进行编制项目初步设计及设计概算书。技术性项目和技改项目则可直接编制技施设计。一般小型基建项目(指非生产性工民建项目)也可直接进行施工图设计。政府投资的房屋建筑工程和市政工程的初步设计由建设行政主管部门会同发改部门审批,其它项目的初步设计概算由发改部门审批。初步设计文件一经批准后,项目总平面布置、主要工艺流程、主要设备、建设规模、建筑结构和总概算不得随意修改和变更,如确需修改和变更,则必须征得原设计单位和原批准单位的同意,并编制修正概书上报审批。

五、项目初步设计或技施设计批准后,下阶段要进行以下实施前的准备工作。即:开展四通(水、电、路、通讯)一平工作、资金筹措和落实到位(含资本金的筹措和落实),办理环评等相关手续;接着可进行工程招标、投标,择优选定施工队和办理开工报告审批工作。按规定组建工程监理机构或聘请一个或多个具有相应资质的工程监理公司对项目的全过程或某一单项工程、某一阶段的工作进行监理。

在资金筹措方面,首先必须按规定筹措和落实项目资本金,然后再争取银行贷款、项目专款和外援资金以及其他资金。

目前,项目资金的筹措可以按以下项目分类进行筹措。

1、基础设施建设项目可以争取以工代赈资金、战恢资金、扶贫贴息贷款、发展资金、公路、水利、电力、通讯建设专款等解决。

2、财源建设项目:主要可以争取以工代赈资金、战恢资金、省财政财源建设专项资金、扶贫贴息贷款和正常银行贷款等解决。

3、社会发展项目,主要可以争取教育专款(包括国家计委扶贫教育希望工程专款)、卫生专款、广播电视专款、战恢资金等解决。此外,还可以抓住上海南汇县对口帮扶的机遇,争取他们的扶持和援助,创造条件争取外资的投入。项目在报批新开工前必须办理项目报建注册登记和由审计机关对项目的资金来源等有关内容进行审计。

六、项目实施阶段。项目批准开工后,则可按批准后的初步设计或技术设计、施工图设计和批准投资计划要求组织实施。同时需要做好生产性项目生产前的一切准备工作。如原材料、动力供应、员工培训等。

七、竣工验收阶段。竣工验收是工程建设过程中的最后一道环节,是全面考核本建设或技术改造的成果、检验设计和工程质量的重要步骤,也是工程转入生产和使用的标志。工程验收要由建设单位向组织验收的机关报送竣工验收报告和工程竣工图,然后由验收机关邀请有关部门参加并组成工程验收小组进行验收。工程验收后要根据验收结论办理工程竣工验收备案表。工程验收后要及时办理工程结算手续和交付使用或投入运行。

生产性建设项目交付使用或投入生产后还应进行项目后评价。根据项目的大小、评估时间可选择在1年以上,2年以内(或按生产周期计)。一般由项目投资者或上一级行业主管部门组织评估。

附:建设项目的管理和审批。

根据上述几个建设程序,可将建设项目分为项目前期工程阶段、施工阶段和竣工验收三个阶段进行管理。

1、项目前期工作阶段中:项目建议书、可行性研究报告的审批主要由发改部门或行业主管部门审查、评估和审批。政府投资的房屋建筑工程和市政工程的初步设计由建设行政主管部门会同发改部门审批,其它项目的初步设计概算由发改部门审批。

2、施工阶段的管理,主要由建设单位、行业主管部门或项目监理公司进行管理。

3、竣工验收阶段的管理。按国家发改委、建设部的有关规定,明确划分出生产基本建设项目由发改委组织有关部门验收;技改项目由经贸委组织有关部门审批;一般工民建项目由建委组织有关部门验收。其他非生产性建设项目由发改委、建委汇同有关行业主管部门组织验收。



2018年8月 沈阳李某因房地产开放,出现资金短缺,后找到重庆华融信用担保有限公司,于双方洽淡,最终成功融资1.8亿。助企业顺利度过难关。


2018 - 09 - 12

直接投资指投资者直接开厂设店从事经营,或者投资购买企业相当数量的股份,从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。直接投资的主要特征是投资者对另一经济体的企业拥有永久利益,永久利益意味着直接投资者和企业之间存在着长期的关系,并对企业经营管理施加相当大的影响。直接投资可以采取在国外直接建成分支企业的形式,也可以采用购买国外企业一定比例股权的形式。


一个经济体系的投资者在另一经济体系的企业所作的投资,而该等投资令该投资者能长期有效地影响有关企业的管理经营决定。在统计上,若投资者持有某一企业10%或以上的股权,便被视为能长期有效地影响有关企业的管理经营决定。

直接投资包括股本资本、再投资收益及其它资本。股本资本包括所持有分行的股本,附属及联营公司的股票。再投资收益是指投资者从其附属或联营公司应得但未以股息形式分发的利润。其它资本主要涉及公司之间长期或短期的债务交易,包括母公司与其附属公司、联营公司及分行之间的借贷。

直接投资是指投资者将货币资金直接投入投资项目,形成实物资产或者购买现有企业的投资,通过直接投资,投资者便可以拥有全部或一定数量的企业资产及经营的所有权,直接进行或参与投资的经营管理。直接投资包括对现金、厂房、机械设备、交通工具、通讯、土地或土地使用权等各种有形资产的投资和对专利、商标、咨询服务等无形资产的投资。


主要形式

(1)投资者开办独资企业,直接开店等,并且独自经营;

(2)与当地企业合作开办合资企业或合作企业,从而取得各种直接经营企业的权利,并派人员进行管理或参与管理;

(3)投资者参加资本,不参与经营,必要时可派人员任顾问或指导;

(4)投资者在股票市场上买入现有企业一定数量的股票,通过股权获得全部或相当部分的经营权,从而达到收购该企业的目的;


特点

直接投资的主要特征是投资者对另一经济体的企业拥有永久利益。永久利益意味着直接投资者和企业之间存在着长期的关系,并对企业经营管理施加相当大的影响。直接投资可以采取在国外直接建成分支企业的形式,也可以采用购买国外企业一定比例股权的形式。

第一,投资者以其所投资的资本大小取得所投资企业部分或全部管理控制权,方便企业贯彻经营策略与管理措施。

第二,投资者可一揽于提供资金、技术和管理经验,同时获取被投资国的市场、人力和资源。

第三,对被投资国来说,直接投资可带来较先进的技术和管理经验,可带来不同形态的资本,如果被投资国能够正确对待、运用直接投资的话,将会很大程度上推动该国经济的发展。

第四,对被投资国来说,直接投资是重要的利用外资的渠道,但不构成它的对外债务,因为直接投资企业只是在能够取得纯利润的情况下,才有按企业章程对外国投资者支付和汇出利润的义务,且外国投资者应得的利润亦可作为再投资的资金来源。

各国经验表明,无论是发达国家还是发展中国家,国际直接投资在加速其经济发展方面都发挥了重要的作用。20世纪以来,国际直接投资一直是不发达国家资金、技术和专门知识的一个主要来源,最初是投资修建铁路、电力系统与开发矿山等,后来逐渐投资于制造业和服务业。现在国际直接投资主体主要是美国、日本、英国、德国等十大投资国,这些国家二战以后大都分投资于拉美及东南亚国家和地区,后者吸引外国直接投资的主要条件是,拥有广阔的国内市场、丰富的自然资源和实行出口导向型的经济发展战略。到了70年代后,由于通货膨胀的加剧及利率、汇率的波动,金融资产的吸引力大为减弱,国际直接投资迅速增加。进入80年代,由于发展中国家的经济发展速度下降,贸易条件恶化,发达国家高利率及贸易保护主义的抬头,国际直接投资增长速度减慢,国际资本逐渐倾向于在发达国家之间对流并由此构成了当代国际资本流动的一个典型特点。80年代后半期以后,国际直接投资又借助于世界经济发展的大背景而高速增长,资本更多地在发达国家之间互为流动,对发展中国家的投资也逐渐由原来向拉美国家转向东亚、南亚、东南亚等国家和地区。尽管东南亚、韩国、日本、台湾、香港等国家和地区,都遭受到 1997年爆发的货币危机的重大打击。

我国的经贸往来与投资也受到很大的影响,不少资本也撤出该地区,但包括我国在内的亚洲地区,仍然是经济活跃的一个源泉。因此,从长远来看,亚洲仍将是国际投资的热点。


2015年6月,王先生因煤矿扩大生成,继续资金1亿。因朋友介绍找到重庆华融信用担保有限公司,经过双发洽谈,成功后顺利融资1亿。



2017 - 08 - 01

项目融资是指贷款人向特定的工程项目提供贷款协议融资,对于该项目所产生的现金流量享有偿债请求权,并以该项目资产作为附属担保的融资类型。它是一种以项目的未来收益和资产作为偿还贷款的资金来源和安全保障的融资方式。

2017年6月18号。杭州郭女士,经营餐饮酒店,由于市场前景看好,项目急需融资2000万,用于酒店装修升级。

于2017年 7月5号,批下款项,助企业顺利度过难关。


2015 - 01 - 06

房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样,但是,简单、直接、明了的描述就是两个字:找钱、找到有钱的企业、机构、个人,已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作,许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门,也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在与“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”。

房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析,融资方为何会钟情于项目?及对项目做出符合市场价值的评估;其次也是最重要的一点,如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证?即对融资资金的进入和退出的交易结构设计,要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。目前,比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、项目抵押、债权融资等三种方式。

河北市WH房地产开发有限公司,隶属河北市WH投资有限集团有限公司,改公司预计在河北某开发区开发第一个商住项目-WH蓝天家园项目。项目总建筑面积95270平方,总投资83678万元,预计销售可实现收益达   RMB10亿元。

申请为该项目贷款50000万元。

耗时15天左右,全额获得审批通过。


2012 - 12 - 08

公司增资分为两种情况:A、企业被动增资——公司注册时是先到20%,在注册后两年内补齐剩余的80%注册资本;一些项目对资金有要求。B、企业主动增资——企业实到资本和注册资本一致的,企业通过增资扩大注册资本。

 

增资方式

 

增加资本的方式主要有增加票面价值、增加出资、发行新股或者债转股。

1、增加票面价值

增加票面价值,是指公司在不改变原有股份总数的情况下增加每股金额。通过这种方式可以达到增加资本的目的。譬如,法定公积金,应分配股利留存,以及股东新缴纳的股款,均可记入每股份中,从而使其票面价值增加。

2、增加出资

有限责任公司如果需要增加资本,可以按照原有股东的出资比例增加出资,也可以邀请原有股东以外的其他人出资。如果是原有股东认购出资,可以另外缴纳股款,也可以将资本公积金或者应分配股利留存转换为出资。

3、发行新股

股份有限公司增加股份可以采取发行新股的方式。发行新股是指公司为了扩大资本需求而发行新的股份。发行新股份既可以向社会公众募集,也可以由原有股东认购。通常情况下,公司原有股东享有优先认购权(preemptive right)。

4、债转股

股份有限公司增加股份数额还可以采取将可转换公司债券转换为公司股份的方式。可转换公司债券是一种可以转换为公司股票的债券,如果将该种债券转换成为公司股份,则该负债消灭,公司股本增加。

增资流程

1、开立股东会

股东同意此次公司增资,并出具股东会决议、章程(或章程修正案)。

2、开立验资账户
  开立验资账户所需材料:营业执照原件、组织机构代码证原件、税务登记证原件、开户许可证原件、公章、财务章、法人章、股东章、股东身份证原件、增资股东会决议及验资户银行的各种开户表格。
  3、增资资本进账询证
  以各个投资人的身份打入相应的投资比例的增资资本,增资资本进账后与会计师事务所联系索取询证函,交到验资账户银行领取三单:进账单、对账单、询证函。
  4、出具增资验资报告提交工商
  三单领取后带着增资股东会决议、章程修正案或章程及公司相关证件至会计师事务所出具增资验资报告。增资验资报告出具后可至工商局提交增资变更事项,所需材料:营业执照正副本,企业变更登记申请书,股东会决议、章程、增资验资报告,5个工作日后领取增资后的营业执照。
  5、增资验资户销户转入基本账户
  营业执照增资好以后就可以办理销户手续,销户材料有:营业执照、组织机构代码证、税务登记证、开户许可证、公章、财务章、法人章、股东章、投资人身份证,首先填好销户材料后提交银行柜台,然后把增资验资户资金转入公司的基本账户内,这样就可以把验资户销户了,不至于往后无证据之时,万般无奈了。

增资材料

增加注册资金需要的材料清单:

1、 营业执照正副本原件;

2、 组织机构代码正本原件;

3、 税务登记证正本原件;

4、 公章、财务章、法人章;

5、 法人身份证原件;

6、 原公司章程;

7、 原验资报告复印件;

8、开户许可证原件;

注意事项

货币资金出资注意事项

1、开立银行临时帐户投入资本金时须在银行单据“用途/款项来源/摘要/备注”一栏中注明“投资款”

2、各股东按各自认缴的出资比例分别投入资金,分别提供银行出具的进帐单原件

3、出资人必须为章程中所规定的投资人 B以实物、无形资产(如商标、专利、非专利技术、著作权、土地使用权等)

出资注意事项

1、用于投资的实物为投资人所有,且未做担保或抵押

2、以工业产权、非专利技术出资的,股东或者发起人应当对其拥有所有权

3、以土地使用权出资的,股东或者发起人应当拥有土地使用权

4、注册资本中以无形资产作价出资的,其所占注册资本的比例应当符合国家有关规定。(最多可占到注册资金的70%)

5、以实物或无形资产出资的须经评估,并提供评估报告

6、公司章程应当就上述出资的转移事宜作出规定,并于投资后公司成立后六个月内依照有关规定办理转移过户手续,报公司登记机关备案。

增资变更

需提交下列文件,去注册地的工商部门申请变更:

A、公司法定代表人签署的《公司变更登记申请书》;

B、股东会关于增加注册资本的决议;

C、公司章程修正案或者新的公司章程;

D、具有法定资格的验资机构出具的验资报告及高新技术成果出资协议作价的协议书;

E、公司增加新股东的,提交新股东的法人资格证明或者自然人身份证明;

F、公司《企业法人营业执照》正、副本原件。

增资意义

A、筹集经营资金

B、保持现有运营资金,减少股东收益分配。

C、调整股东结构和持股比例。

D、提高公司信用,获得法定资质。

E、让企业获得更高的利益

外资增资

外商投资企业增加注册资本的具体程序是:

(1)企业向北京市商务局提交董事会决议和董事长签署的申请书等文件。

(2)经审查同意后,企业按照变更登记的有关规定,向工商行政管理机关申请办理变更登记。

外商投资企业调整投资总额与注册资本还应与其生产经营规模相适应。

 

 


2012 - 12 - 08

房地产投资是以房地产为对象,为获得预期效益而对土地和房地产开发、房地产经营,以及购置房地产等进行的投资。广义上说,房地产投资的预期效益因投资主体不同而有所不同,政府投资注重宏观的经济效益、社会效益和环境效益; 企业投资注重于利润指标; 购置自用的房地产,则注重它的使用功能的发挥。追求的效益虽然有所不同,但各种效益是相互交叉、相互影响的。从狭义上说,房地产投资主要是指企业以获取利润为目的的投资。房地产投资是固定资产投资的重要组成部分,一般占全社会固定资产投资60%以上。它需要动员大量的社会资源 (包括资金、土地、物质材料、劳动力、技术、信息等资源),才可能使投资效益得到实现

地产投资形式多种多样,房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型;为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型;将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资;企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等,都属于房地产投资。尽管它们表现形式各异,但它们都有一个共同的特点,“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益,但预期收益却要到未来才能实现,而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。所以,房地产投资决策中,估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上,并考虑预测的置信水平时,才有可能作出合理的投资决策。另外,因为在市场经济条件下,投资者往往同时面对多种投资机会,虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定,但是它们的未来收益却是难以确定的;而且,投资者在决策之前,往往会发现,诱人的机会常常不只一个,但投资者可资利用的资源却总是有限的,所以,这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估,帮助投资者在各种限制条件的前提下,如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等,使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。



 
 
 
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